본 포스팅은 디딤돌대출 후취담보 절차 후기를 공유한다. 내가 실제로 진행해 온 것을 정리했다. 내가 아파트를 매매할 자금이 부족하니까 어쩔 수 없이 대출을 이용하게 된다. 그 과정에서 아파트 상태에 따라서 돈을 빌릴 수 있는 환경이 달라지더라.
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내 이야기
내가 무슨 사업가도 아니고, 집 때문에 자금 조달한다고 스트레스받아야 되나 싶다. 직장 생활만 하다 보니까 돈에 대해 너무 무지했던 나 자신을 탓할 수밖에 없더라.
내 후기를 공유하기 전에 용어에서 오는 압박을 좀 해소하고 싶다. 어렵게 보일지 몰라도 그냥 돈 가지고 이리저리 활용하는 방법 중 하나일 뿐이다. 내가 아파트 살 돈이 없어서 은행에 도와달라고 애원하는 것이기 때문에 일이 잘못되어도 다 본인 탓이다. 디딤돌은 정부 대출이니까 국가 혜택을 받는 것 아니냐고 생각할 수 있는데, 절대로 그렇지 않다. 이자를 줄여주는 혜택은 있을지언정 과정까지 챙겨주지 않는다. 집 살 돈 없다고 해서 나라에서 일련의 모든 절차까지 전부 다 도와주는 게 아니란 소리다. 돈만 빌려줄 뿐이다.
후취담보 대출이란?
후취담보는 나중에 담보를 취한다는 의미다. 주담대는 보존등기가 있는 아파트에만 나온다. 신축 아파트가 지어지면 등기를 받기 전까진 등기가 없는 상태가 되는데 이때 돈을 빌려주는 게 후취담보 대출이다. 등기가 뭐냐? 사람으로 따지면 출생신고등록이랑 똑같다. 아파트가 우리나라 땅에 공식적으로 등록되어서 이름을 갖게 되는 것이다. 등록이 안된 아파트는 거래도 할 수 없고 거주할 수도 없다.
아니 그럼 등기 다 받고 대출 받으면 되지, 왜 후취담보 같이 어려운 걸 만들어서 사람 복잡하게 만드는지 모르겠다고 하는 분들이 있을 것이다. 우리가 청약 당첨되고 잔금까지 낸 다음에 입주를 하게 된다. 그런데 입주 전까지 잔금을 내야 하는데, 돈이 없어서 못 내는 사람들이 있다. 아니면 그때까지 디딤돌이나 보금자리론, 은행 대출이 늦게 나와서 잔금이 늦어지는 경우도 있다. 늦어지는 이유는 아주 단순하다. 주담대라는 게 내가 오늘 신청해서 오늘 받을 수 있는 게 아니고, 시간이 좀 걸리기 때문이다. 그러니까 미리 준비를 해야 하는데, 이 시기에 아파트에 등기가 없을 수 있다. 생각만 해도 과정 자체가 굉장히 복잡하다. 그러니까 돈 없으면 서러울 수밖에 없다.
대출 절차
돈을 빌리는 나 입장에서는 대출되는지 안되는지 결과만 확인하면 된다. 그런데 과정을 모르고 결과만 기다리기에는 수억 원대 돈이 오고 가는 거라서 똥줄 탈 수밖에 없다. 그래서 나의 입장이 아니라 돈을 빌려주는 쪽 입장과 절차를 들여다봐야 한다. 그래야 대응이 가능하다.
아파트를 짓는 담당자는 시행사다. 아파트를 팔아서 돈을 벌어야 하니까 입주자를 모집하고 은행과 협약을 맺어서 건축 비용을 충당한다. 이미 여기에서부터 아파트 공급에 대한 위험이 시작되는 것이다. 스마트폰처럼 다 만들어진 걸 돈 주고 사는 게 아니라, 내 돈을 주고 아파트를 짓는 것이다. 짓기 전부터 발목 잡힌 셈이다.
이후에 계약금, 중도금, 잔금 순으로 자금이 움직이게 되는데, 제일 중요한 것이 바로 잔금이다. 시행사에서 보존등기를 처리해야 되는데 이게 시간이 좀 걸린다. 최악의 상황은 입주날 하루 전에 등기가 완료되는 것이다. 이게 아무도 확신할 수 없는 부분이기 때문에 시행사든 입주예정자든 미치고 팔짝 뛰는 것이다. 그래서 이걸 해결하기 위해서 나온 게 후취담보 대출이다.
시행사는 후취담보를 해줄 은행을 섭외한다. 그리고 은행은 후취담보 자체가 본인들에게 위험한 것이기 때문에 주택금융공사로부터 보증을 받는다. 이 과정 자체는 의무가 아니라 각자의 선택이다. 시행사, 은행, 주택금융공사로 이어지는 일련의 과정에서 어느 누구 하나가 후취담보를 안 하겠다고 하면 안 하는 것이다.
입주예정자 해야할 일
이제 다시 돈 빌리는 입주예정자의 입장으로 돌아와 보자. 절차를 제대로 이해하든 못하든 시행사에도 물어보고, 협약 맺은 은행에도 물어보게 될 것이다. 아니면 아무 은행에 가서 사정을 얘기하고 답을 찾으려고 노력할 것이다. 상식적으로 생각해 보자. 알아보는 행위는 정확해야 한다. 돈을 빌려주는 주체는 시행사가 아니고 협약 은행이다. 그러니까 시행사 담당자가 구두로 얘기한 걸 믿으면 안 되고, 협약 은행에서 직접 가서 정확한 근거를 가지고 확인해야 한다. 입주예정자들만 모여있는 비공개 커뮤니티에서 협약 은행 정보를 알 수 있다.
돈을 빌려주고 빌리는 행위, 즉 대출은 은행에서 부담된다고 하기 싫으면 안 하는 것이다. 시행사와 협약을 맺었다고 하더라도 언제든지 틀어질 수 있는 것이다. 물론 그럴 일은 잘 없겠지만 이게 법적으로 정해놓은 복지 정책도 아니고, 내가 돈이 없어서 빌리는 입장인데 시행사나 은행에서 알아서 해줄 거라고 생각하면 큰 일 난다.
그러니까, 잔금 치러야 하는 분들은 쓸데없이 묻고 다니는 게 아니라 다음 2가지만 꼭 확인하면 된다.
- 은행에서 후취담보 대출을 확실히 해주는지 확인하자.
- 후취담보가 안된다면 등기 일정 확인해서 다른 주담대 알아보자.
디딤돌 후기
잔금대출을 빌리는 방식은 일반적인 방식과 오늘 얘기하는 후취담보 2가지가 있다. 일반적인 방식은 어떤 형태로든 돈을 빌리면 되는 거라서 자유롭게 상품을 선택하면 된다. 그런데, 후취담보는 협약을 맺고 진행하는 것이라서 한국주택금융공사의 대표적인 주담대 디딤돌, 보금자리론, 적격대출 등과 집단대출만 이용할 수 있다.
은행은 위험을 무릎쓰고 후취담보를 진행하는 대신에 고객을 더 많이 끌어와서 이자 수익을 낼 수 있으니까 집단대출을 제공해서 사람들을 끌어모은다고 한다. 공동구매 같은 개념이라서 이자율이 낮기는 한데, 그럼에도 디딤돌보다는 비싸다. 디딤돌이나 보금자리론 자격이 안 되는 분들은 집단대출이 최선이다.
디딤돌 대출 조건을 보면 "담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우"라는 문구가 있다. 등기가 있어야 대출을 해준다는 얘기다. 그런데 예외적으로 은행이 한국주택금융공사의 보증을 받아서 후취담보를 진행할 경우에는 디딤돌을 이용할 수 있게 되는 것이다. 그래서 나는 이자 혜택을 많이 받고 잔금 처리를 할 수 있었다.
정리
후취담보로 진행할 때 잔금 대출 종류를 뭘로 선택할지는 본인 판단이다. 나처럼 조건이 되면 디딤돌로 하면 되고, 안되면 집단대출을 하면 된다. 다른 은행의 일반 주담대는 이용할 수 없냐고 물어보는 분들이 있다. 결론은 후취담보를 협약 맺은 은행이 아니기 때문에 이용할 수 없다. 협약 맺은 은행에서 제공하는 대출과 한국주택금융공사에서 제공하는 대출만 이용할 수 있다.
지금까지 디딤돌대출 후취담보 절차 후기에 대해서 알아보았다.