본 포스팅은 부모님 집에 자식이 전세로 들어올 때 증여세를 해결하는 방법에 대해서 소개한다. 세금이 아까운 분들은 반드시 알아야 하는 내용이다. 정상 거래, 증여 후 전세계약, 무상임차 순으로 내용을 정리했다.
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1. 정상 거래
남들처럼 똑같이 정상적으로 거래하면 증여세 낼 필요도 없고 법적으로 아무런 문제가 없다. 적정 시세에 맞게 돈을 주고받아야 하고, 같이 거주해서도 안된다. 계약이 끝날 일은 없겠지만 만약에 그렇다고 한다면 전세보증금을 돌려줘야 한다. 그냥 꼼수 쓰지 않고 남들처럼 똑같이 하면 아무 문제없다. 그런데 이걸 베베 꼬아서 편법을 쓰는 사람들이 있는데 대표적인 사례는 다음과 같다. 세법상 문제는 없다고 판단되지만 국세청에서 이상거래 징후로 확인해서 꼬투리 잡으면 나중엔 어떻게 될지 모르겠다.
- 자녀가 집을 산다
- 자녀가 부모에게 전세로 준다
- 전세금을 매매 대금보다 2배 이상 뻥튀기해서 거래한다
- 자녀는 전세금으로 매매 대금도 해결하고 본인 살 집도 마련한다
- 계약이 끝날 일이 없으니 이 가족들은 증여세 걱정 없이 행복하게 산다.
2. 증여 후 전세계약
부모님이 거주하고 있는 집을 증여하고 동시에 자녀와 전세 계약을 맺어서 그 보증금으로 증여세를 내게 하는 방식이다. 부모 집을 자녀 명의로 변경할 때 그리고 자녀가 증여세 낼 돈이 없을 때 활용할 수 있는 가장 보편적인 방법이다. 이게 가능하려면 부모가 돈이 많아야 한다. 자녀는 부모님과 같이 거주하면 안 되기 때문에 다른 집을 구해야 하는데, 전세 계약할 때 보증금을 많이 받으면 된다. 1번 항목에서 얘기한 편법 참고.
3. 무상 임차
부모님 집에 무상으로 전세계약 맺어서 들어갈 경우에는 증여재산가액이 1억 원 미만일 때 증여세를 내지 않는다. 증여재산가액은 해당 주택을 빌려서 1 동안 이득본 것에 대해 금액으로 환산한 것이다. 계산 공식은 다음과 같다.
- 주택 시세 x 2% x 3.7907
증여재산가액이 1억 원 미만이 되는 주택 시세를 역으로 계산해 보니 13억 원 정도 나왔다. 즉, 주택 가격이 13억 원 미만인 경우에는 무상 전세계약을 맺어도 증여세를 내지 않는다. 근데 문제는 국세청에서 5년 단위로 과세하기 위해서 조사에 들어가는데, 만약에 주택 시세가 올라가서 증여재산가액이 1억 원을 1억 원을 초과하게 되면 증여재산가액 전체에 대해서 증여세를 내야 하는 것이다. 1억 원을 초과한 금액만 반영하는 게 아니다. 될 수 있으면 13억 원을 초과하지 않으면서 인기가 별로 없는 아파트를 자녀에게 무상으로 임차계약 맺어서 주기 바란다.
잘 모르겠다면 세무사와 상담받는 게 알아보는 시간도 줄어들고 비용면에서 더 이득이다.
지금까지 부모님 집에 자식이 전세로 들어올 때 증여세 해결 방법 3가지에 대해서 알아보았다. 이외에도 도움되는 정보를 아래에 정리해두었으니 참고하기 바란다.