사회초년생 월세 vs 전세 선택 가이드 3가지

본 포스팅은 사회초년생이 월세, 전세 둘 중에 어떤 걸 선택하면 좋을지 얘기해보려고 한다. 단어에서도 느낄 수 있겠지만 선택의 기준은 돈이다. 세입자는 가격표만 볼 수 밖에 없는데, 부동산 시장 전체를 이해하고 집주인의 상황을 알고나면 월세와 전세 가격이 어떻게 형성되는지 깨닫게 될 것이다.

[ez-toc]

내 이야기

나는 현재 서울과 경기도 합쳐서 아파트 10채를 보유하고 있는 임대사업자다. 내가 첫 직장을 구해서 돈을 벌기 시작했을 때 주거 관련해서 선택할 수 있는건 2가지 뿐이었다. 월세와 전세. 사실 지금도 마찬가지다. 다른 방법이 없다는 게 너무나도 아쉽긴 하지만 이 과정을 거칠 때 나는 분양, 매매까지 생각했다. 대학생때 월세 계약을 많이 해보긴 하지만 돈을 버는 시기가 아니기 때문에 그닥 관심이 없을 것이다. 나도 졸업하고 나서 깨닫게 된 것이었는데, 재테크 필요성은 하루 빨리 깨닫는게 중요하다고 생각한다.

취업 자리도 중요하지만 결국 누가 먼저 돈을 깨우치냐 따라서 인생 설계가 조금씩 달라진다. 너무 돈돈 거리는거 아니냐고? 돈은 전세계 공통 언어다. 안배우면 본인만 외톨이가 될 뿐이다. 이 때 아파트 가격이 언제 올라가는지, 대출 금리가 언제 내려가는지 1년 정도 시뮬레이션 해봐도 앞날이 편하다. 어차피 경제 그래프는 올라갔다가 내려갔다가 반복한다. 물이 들어올 때 노를 저어라는 속담을 슬슬 깨닫게 될 것이다.

고작 월세 전세 고민하는데 재테크와 경제까지 생각하는건 너무 오버아닌가요? 라고 반문하는 사람들이 있을텐데, 평생 전월세로 살 것도 아니고 그렇게 살다보면 저절로 내 집을 가지고 싶은 시기가 오게 된다. 나처럼 꼭 투자하라는 소리가 아니다. 실거주가 목적이라고 하더라도 손해보지 않기 위해서 전월세 과정에서 돈 놀이 연습을 해보는게 좋다.

1. 빌라 vs 오피스텔

빌라는 전세로 내놓는 경우가 많고, 오피스텔은 월세가 많다. 집주인들은 경제가 어떻게 흘러가는지 대충 파악할 수 있는 수준이기 때문에 부동산 중개소와 얘기를 해서 전세, 월세를 바꾸면서 거래를 한다. 경제관념이 잘 없는 집주인들은 주변에서 전세로 바꾸면 거기에 휩쓸려 가는 경우가 대부분이다.  부동산이 심리와 밀접하게 연관되어있다는 걸 다시한번 깨닫게 되는 순간이다.

그런데 일반적인 상황에서는 빌라는 전세, 오피스텔은 월세 이렇게 양분되어있다. 집주인들의 성향차이다. 빌라를 매입한 사람들은 수십개의 호실이 갖춰진 큰 건물을 대출 받아서 엄청 비싸게 주고 사기 때문에 세입자들에게 보증금을 받고 싶어한다. 반면에 오피스텔은 호실별로 집주인이 있는데, 경기도권에서 비싸더라도 1~2억 정도 밖에 안하기 때문에 이정도는 본인 돈으로 감당하면서 월세 수익을 얻으려고 한다. 연금 같이 말이다.

어차피 우리의 목표는 보증금을 안전하게 지키는 것이다. 위험한 집주인을 빌라와 오피스텔로 구분지어서 일반화시키는 건 좀 그렇긴 한데, 빌라 장사하는 사람들이 대출을 많이 끼고 있으면 당연히 더 위험할 수 밖에 없다. 정말 부자라서 본인 자금으로 빌라를 매입한 거라면 모르겠지만 말이다. 그리고 혼자 살기에는 요즘 신축으로 지어진 오피스텔이 훨씬 낫다. 빌라는 투룸 이상일 때 매력이 있는 편인데, 규모가 작은 건설사에서 비용 절감을 하면서 짓기 때문에 여러가지로 문제가 많다. 소음, 곰팡이, 벌레, 냄새, 주차, 쓰레기, 보안 등등.

개인적으로는 오피스텔에 공실이 없을 경우에 차선책으로 빌라를 선택하는게 좋다고 본다. 월세를 찾기 어렵긴 하겠지만 일단 부동산에 전화를 해서 월세로 전환이 되는지 물어보자. 어차피 부동산은 개인 거래라서 정형화되어있는게 아니다. 원하는 걸 그냥 다 얘기하는게 가장 현명하다.

2. 아파트 가격 떨어지는 경우

이 때는 전세로 들어가는게 좋다. 그런데 직방이나 다방에 들어가보면 구하기 쉽지 않다. 23년 올해 상황만 보더라도 그 이유를 알 수 있다. 2023년 기준으로 아파트 평균 가격은 계속 떨어지고 있다. 잘 사는 동네는 돈이 많으니까 더 올라가는 경우가 있긴 한데, 일반 서민들이 사는 지역은 엄청나게 떨어져있다. 보증금을 지켜주는 전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세가격이 매매가격의 90%를 넘으면 안된다. 이게 나름 규제 역할을 하고 있기 때문에 집주인들도 함부로 전세 가격을 심하게 올릴 수가 없다. 전세보증보험이 가입 안되는 집을 누가 위험하게 들어오겠나?

집주인도 집을 가지고 장사하는 역할을 하기 때문에 가격을 정하는데 굉장히 예민하다. 공실보다는 세입자를 들이는게 집주인들에게 이득이기 때문에 최대한 좋은 쪽으로 타협을 보려고 노력한다. 정리하면, 아파트 가격이 떨어지는 시기는 집주인이 가장 취약한 시기와 같다. 이 때 저렴한 전세로 들어가서 전세대출받고 월이자 부담을 낮추는게 좋다.

지역별로 아파트 공시 가격을 보고 싶다면 한국부동산원 홈페이지를 활용하기 바란다. 실거래가는 호갱노노가 편하다. 본인이 거주하고 싶은 지역에 가격을 쭉 훑어보기만 하자. 대략적인 느낌만 가져가면 된다.

3. 기준 금리 올라가는 경우

요즘 사람들이 경제에 관심이 많아지면서 기준 금리를 모르는 사람이 없다. 기준 금리가 오르면 은행 금리도 올라가기 때문에 전세대출 이자도 올라간다. 원래 월이자 50만원이었던 것이 70만원으로 올라간다는 얘기다. 당연히 이 얘기를 들으면 월세로 선택하고 싶어진다. 그런데 기준 금리가 올라가면 월세도 함께 올라가는 현상이 벌어진다. 이건 왜 이렇냐? 대출끼고 집주인이 된 사람들은 월이자 부담에 허덕이게 된다. 월세를 더 올려서 이걸 해결하려고 드는 것이다. 본인의 위험 부담을 남에게 떠넘기는 꼴이다. 이게 잘못된 건 아닌데, 개인적으로 좋은 모습은 아니라고 생각한다. 능력도 없으면서 억지로 집주인이 된 거니까.

대출없이 본인 돈으로 집주인이 되어서 월세를 내놓는 분들도 주변에서 월세를 올리니까 본인도 올린다. 결과적으로 다 올라간다. 그래서 예비세입자든 기존 세입자든 이도저도 선택을 못하는 경우가 발생한다. 이 때는 2가지 단계를 거쳐서 최종 결정하기 바란다. 먼저, 월세와 전세 이자를 비교하자. 마지막으로 본인 돈으로 보증금을 내는 경우에는 집주인 위험도에 따라서 월세와 전세 중 하나를 선택하자. 집주인이 대출을 많이 가지고 있다면 월세가 부담되더라도 월세로 사는게 이득이다. 전세 대출과 전세보증보험 둘 다 이용하는 경우에는 집주인 신경 쓸 필요없이 전세로 하면 되겠다. 모든 과정에서 집주인의 위험성이 검증되기 때문에 부담가질 필요는 없다. 다만 월세가 더 저렴하다면 얘기는 달라진다.

지금까지 사회초년생 월세 vs 전세 선택 가이드에 대해서 알아보았다.

전세 월세 보증금 돌려받는 시기 및 안줄 때 해결 방법 3가지

저금리 정부지원 월세 대출 종류 2가지

청년 전세보증금 반환보증 보증료 지원 사업 자격 조건 3가지

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다