아파트 분양 계약금 중도금 잔금 절차

본 포스팅은 청약 당첨 후 아파트 분양 계약금 중도금 3단계에 대한 자금 처리 절차에 대해서 소개한다. 비율은 정하기 나름인데 보통은 1:6:3으로 진행한다. 수억 원씩 하는 돈을 한꺼번에 납부하기 어렵기 때문에 이렇게 나눠서 납부하는 것이다. 돈 얘기니까 집중해서 보자.

[ez-toc]

상담 사례

최근에 청약하는 분들이 꽤 많아진 듯 보이더라. 상담요청하러 오는 분들이 아파트 자금 조달을 어떻게 해야 하는지 물어보기 시작했다. 사실 이게 한번 들으면 이해가 가는데 막상 돌아서면 금방 까먹게 된다. 산수만 할 줄 안다고 해서 아파트 분양 자금 조달 절차를 한 번에 이해할 순 없다. 이건 숫자 놀이지만 그 복잡한 돈 얘기다.

얼마 전에 자동차 할부 관련해서 설명하는 기회가 있었는데 1:1로 돈을 주고받는 게 아니라 3곳을 통해서 돈이 오고 가는 과정이기 때문에 많은 분들이 한 번에 이해하지 못했다. 부동산도 마찬가지다. 1:1로 거래하는 거라면 주고받는 경로가 단순해서 돈계산이 쉬워지는데, 중간에 한 명이라도 추가되면 그때부터 복잡해진다. 거래 관계가 4명, 5명 이렇게 돼버리면 머리로 쉽게 계산할 수 없다. 부동산은 내가 돈이 없기 때문에 정부나 은행에서 대출을 받아야 하고, 정부 규제까지 신경 써야 한다. 이렇게 빌린 돈은 최종적으로 시행사로 전달된다. 거래에 필요한 관계가 벌써 4곳이나 된다.

그러나 걱정하지 말자. 복잡한 과정을 해결하는 쪽으로 본 내용을 정리했으니 마음 편하게 읽어보자.


절차

1. 계약금

분양가의 10~20%로 결정된다. 분양가는 제품 판매가격인데 아파트를 짓는 건설업체에서 정한다. 그런데 부동산이라는 시장이 워낙 독특하기 때문에 정부에서 분양가에 대한 규제를 적용해서 심사를 거친다. 합당한 가격인지 정부에서 한번 더 확인한다는 얘기다. 청약 신청하기 전에 입주자 모집공고문을 보면 분양가도 확인할 수 있고, 계약금, 중도금, 잔금까지 깔끔하게 정리해 되어있는 표를 볼 수 있다.

계약금은 본인 자금, 신용대출 2가지를 활용해서 해결해야 한다. 주택담보대출이 불가능한 항목이기 때문에 어쩔 수 없다. 보통은 1차, 2차 이런 식으로 두 번 나눠서 납부하도록 편의를 봐주고 있다. 2차를 20일 이내에 납부하는 것처럼 여유 기간을 주는데 이 정도 시간이면 신용대출을 받는데 충분하다.

2. 중도금

분양가의 60% 정도를 내야 한다. 차수는 시행사에서 정하기 나름인데 보통은 4차에서 6차로 결정된다. 보통 아파트가 지어지는 게 4~5년이 걸리는데, 중도금은 입주 날짜까지 기간을 균등하게 쪼개서 납부한다. 그런데 이걸 낼 형편이 되는 사람이 거의 드물기 때문에 시행사에서 집단 대출을 진행한다. 특정 집단에 속해 있는 사람에게 개별 심사 없이 일괄적으로 승인해 주는 대출을 말한다. 해당 아파트에 당첨된 사람이니까 그 사실만으로 나는 자격이 있는 셈이다. 시행사에서 돈을 빌려주는 게 아니라 은행에서 빌려주는데, 그 과정에서 시행사가 그냥 중간에서 도와주는 역할만 할 뿐이다. 엄연히 주담대 성격이다. 그래서 규제도 적용되기 때문에 100% 모든 자금을 다 빌릴 수 없다. 차수 중에 1~2번 정도는 본인 돈으로 해결해야 할 수 있으니까 준비를 해야 한다. 규제에 따라서 내가 얼마나 준비해야 할지는 시행사에 문의하면 된다. 중도금 일부를 내지 못할 경우 해결 방법은 별도 포스팅을 참고하기 바란다.

3. 잔금

마지막 단계다. 내가 아파트 살 돈이 없기 때문에 이렇게 큰 돈을 계약금, 중도금, 잔금 3단계로 쪼개서 납부할 수밖에 없다. 어쩌겠나 세상이 이런 걸. 잔금은 더 쪼갤 필요 없이 한 번에 낸다. 전체 분양가에서 30%에 해당하긴 하지만 실질적으로 중도금으로 냈던 집단 대출을 상환해야 하기 때문에 실질적으로 이 시기에는 계약금을 제외하고 나머지를 해결한다고 보면 된다. 그래서 은행에 가든 디딤돌대출을 알아보든 주담대를 이용해서 최대한 대출 한도를 많이 받아야 한다. 안 그러면 나머지를 다 본인 돈으로 해결해야 하기 때문에 4~5년 기다린 보람이 사라질 수도 있다.

잔금을 내지 못하면 입주 자체를 못한다. 그래서 입주 가능일이 다가오기 전에 납부하라고 시행사에서 안내를 한다. 만약에 이걸 해결하지 못하면 분양권을 포기해야 한다. 다른 사람에게 팔거나 아예 내려놔야 한다. 그런데 전매제한과 실거주의무와 같은 규제가 또 기다리고 있어서 다른 사람에게 팔지를 못하니까 결국 포기해야 한다.

현실 조언

너무 복잡했나? 어쩔 수 없다. 청약 관련해서는 나라에서 도와주는 것도 아니고 본인이 스스로 해결해야 한다. 그래서 보통은 본게임에 들어가기 전에 다른 분양 공고를 확인하고 모델하우스도 직접 방문해 보면서 자금 조달에 대해 연습을 해볼 필요가 있다. 그리고 은행에서 아파트 매매 관련해서 대출 서비스를 진행하고 있기 때문에 전체적으로 상담받는 것을 추천한다. 앞서 얘기한 대로 신용대출, 주담대 모두 활용할 수밖에 없고 규제까지 생각을 해야 하는데 이 분야에서 전문 지식을 가지고 있는 곳이 바로 은행이다.

지금까지 아파트 분양 계약금 중도금 잔금 절차에 대해서 알아보았다.

청약 당첨 후 돈 없으면 해결 방법 3가지

내 집 마련을 위한 주택담보대출 종류 및 이용 절차 알아보기

아파트 분양 받으려면 해야할 일 3가지

부모님 집에 자식이 전세로 들어올 때 증여세 해결 방법 3가지

2023년 자녀 결혼자금 증여세 공제 한도 확대 및 재무설계 가이드

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다