본 포스팅은 아파트 잔금을 못 치르면 해야할 일 5가지에 대해서 소개한다. 건설사와의 관계, 계약금 포기, 소송 대비, 임대 계약, 주담대 순으로 내용을 정리했다. 돈 없는게 서러운 건 아니다. 본인이 감당하지 못할 수준으로 욕심낸게 잘못된 것이다. 이걸 인지하고 아래 내용을 참고하자.
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들어가기 전에
아파트는 돈 거래다. 청약에 당첨된 사실은 서류 합격과 같고, 잔금을 치루는 행위는 최종 면접과 같다고 보면 된다. 일단 우리가 아파트 살 돈이 없어서 빚내는 입장이기 때문에 피해자 코스프레를 할 수 없다. 나라에서 청약제도를 주관하고 있다보니까 이게 무슨 복지처럼 생각하는 분들이 많은데 엄연한 계약 거래일 뿐이고 그 이상 그 이하도 아니다. 부동산 시장이 워낙 개판이라서 나라에서 규제를 하는 것 뿐이지, 돈 없는 사람이 좋고 비싼 아파트 가질 수 있도록 도와주는게 아니니까 착각하지 말자. 잔금을 못치르는 건 본인 능력이다.
잔금 치르는 시기
준공일 한두달 전 사전점검하는 시기가 오는데 이 때부터 입주 지정 기간 마지막 날까지 잔금을 치르면 된다. 입주 지정기간은 입주가능한 시점부터 이후부터 약 60일 이내로 지정하게 된다. 사실 이정도면 잔금을 위한 주택담보대출 알아보는데 충분한 시간이다. 다만 아파트에 등기가 완료된 상태여야지만 주담대를 이용할 수 있기 때문에 아파트의 등록 상황을 계속해서 물어봐야 한다. 물론 등기가 늦어지는 경우가 있어서 대부분은 등기없이 이용할 수 있는 후취담보대출을 허용하고 있다.
해야할 일
1. 갑, 을 관계 정립
건설사가 갑이고, 우리는 을이다. 건설사는 우리가 돈을 낸다고 약속했기 때문에 돈들여서 아파트를 지어줬다. 다 지어줬더니 우리가 돈 없어서 버티고 있는 꼴이다. 우리는 금융관계에서 철저하게 을이다. 건설사는 돈을 받아야하는 채권자, 우리는 돈을 갚아야 하는 채무자다. 계약을 이미 한 상태이기 때문에 모든 선택의 권리는 건설사에 있다. 계약을 파기하는 것도, 계약을 유지하면서 돈을 천천히 갚으라고 얘기하는 것도 모두 건설사의 법적인 권한이다. 아파트 사려다가 개인파산하는 사람들도 있으니까 말 다했다.
2. 계약금 포기
가장 깔끔한 건 계약금 10~20%를 포기하는 것이다. 건설사가 계약 파기를 결정해주면 우리는 계약금만 포기하고 마무리하면 된다. 해당 아파트가 미분양이 적고 사람들한테 인기가 많다면 대부분 계약 파기쪽으로 움직인다. 질질 끌어봤자 건설사도 이득이 안되기 때문이다.
3. 소송 대비
건설사가 미친 채권자가 되어서 날뛸 준비를 한다면 연체이자, 피해보상에 대해서 다 뜯어내려고 할 것이다. 이 때 소송은 불가피하기 때문에 법원과 친해질 시간이 다가올 것이다. 건설사는 잔금을 받기 위해서 끊임없는 투쟁을 할 것이다. 그리고 중도금을 집단대출로 했을 경우에 건설사가 우리를 대신해서 은행과 협약을 맺은 것이라서 여기에 대한 연체 이자도 당연히 받아내려고 할 것이다. 이 때는 개인이 절대로 대응할 수 없기 때문에 무조건 변호사가 필요하다. 반면에 중도금을 순수한 내 돈으로 납부했다면 건설사로부터 받아야내야 한다. 순순히 돈을 내어주지 않으면 무조건 소송해야 한다. 말 그대로 돈 싸움이다.
4. 전월세 임대
개인적으로 추천하지 않는 방법이긴 한데, 지금 손해가 막심하기 때문에 가릴 처지는 아니니까 옵션으로 생각해보자. 다른 사람한테 아파트를 빌려주고 돈을 받아내서 건설사에 갚는 행위다. 남의 돈으로 당장 급한 불을 끄는 방식이라서 굉장히 위험하다. 더 중요한 건 전월세로 들어올 세입자를 구하는게 하늘의 별따기다. 어느 누가 미치지 않고서야 집주인 지갑 사정 뻔히 아는데 들어오려고 하겠나? 정말 우연히도 임대계약에 성공했다고 해보자. 이제 본인 살 집에 대해서 걱정해야 한다. 다른 집에 전월세 임대계약해서 집주인 눈치보면서 살아야 한다. 굉장히 불안한 2개의 개인 계약을 짊어지고 살아가는 것이다. 이게 가능하도록 제도가 마련되어있긴 하지만 굉장히 비정상적인 거래인 건 말 안해도 다 알아야 한다.
5. 미납 후 주택담보대출
계약 유지로 가닥이 잡힌다면 미납 잔금에 대해 연체 이자를 내면서 주담대를 계속 알아봐야 한다. 입주여부와 상관없이 공과금, 세금 등을 본인이 납부해야 되는 건 덤. 주담대를 알아보는게 쉽지 않다. 일반 신용대출처럼 모바일 어플로 비교해서 찾아낸다고 해서 거기서 끝이 아니다. 실제로 은행에 직접 방문해서 대출 규제를 포함해서 다양한 요소들을 고려해야 한다. 개인 여건에 맞게 상담이 필요하다는 얘기다. 주담대 대출 비교 서비스를 이용해서 본인이 활용할 수 있는 상품을 다시한번 확인해보자. 대출모집인이 소개해주는 상품 2~3가지를 확인하고 무조건 은행으로 가야 한다. 이자율이 높은 2금융권 대출밖에 이용할 수 없더라도 무조건 이걸 선택해야 한다. 위에서 얘기한 손해액이나 발생할 문제에 비하면 아무것도 아니다.
지금까지 아파트 잔금을 못 치르면 해야할 일 5가지에 대해서 알아보았다.