전매제한 판단 기준일 및 청약 전략 3가지

본 포스팅은 전매제한 판단 기준일 및 청약 전략 3가지에 대해서 소개한다. 시세 차익, 전세 갭투자, 내 집 마련 순으로 내용을 정리했다. 규제와 청약 간의 줄타기를 통해서 이득을 보려는 분들에게 큰 도움이 될 것이다.

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기준일

당첨자 발표 이후부터 적용된다. 예시를 통해서 기간을 산출 해보겠다. 2023년 1월 1일에 당첨이 발표되었고 전매제한 기간이 1년이라고 해보자. 그러면 2023년 12월 31일까지는 팔 수 없고, 24년 1월 1일부터 팔 수 있다. 23년부터 전매제한이 완화되면서 다음과 같은 기간이 적용된다. 외우려고 하지 말자. 어차피 또 바뀔 수 도 있다.

수도권 

  • 공공택지와 규제지역 : 3년
  • 과밀억제권역 : 1년
  • 기타 : 6개월

비수도권

  • 공공택지 또는 규제 지역 : 1년
  • 광역시 도시지역 : 6개월
  • 그 외지역 : 폐지


청약 전략

1. 시세 차익

아파트를 팔아야 차익이 생기는데 이건 타이밍 문제다. 인기 많은 지역의 아파트에 당첨되었다고 해보자. 그런데 아쉽게도 전매제한과 함께 세트로 불리는 실거주 의무 조건때문에 꼼짝달싹 못한다. 폐지 법안이 국회에 계류 중인 상황인데 현재 전세사기 문제 때문에 폐지가 확정될 가능성이 희박한 듯 보인다. 실거주를 하느냐 안하느냐 따라서 매도 타이밍이 달라지기 때문에 아주 중요한 부분이다. 부동산 투자를 고심하면서 법안을 안들여다보면 돈 벌기 싫다는 얘기다.

2. 전세 갭투자

청약을 두번 할 기회가 있는 사람이거나 굳이 청약으로 신규 아파트를 얻는게 아니더라도 내 돈으로 그 집을 마련하기 싫은 사람들이 전세 갭투자를 한다. 남의 돈으로 청약에 들어가는 돈을 충당하고, 명의만 내 이름으로 되어있는 셈이다. 겉으로는 내 것처럼 보이지만 실질적으로는 내 것이 아닌 아주 이상한 현상이긴 하지만 우리나라 전세 제도에서는 이게 가능하다.

앞서 얘기한대로 전매제한의 형제 격인 실거주의무 조건이 있으면 전월세로 남에게 줄 수 없다. 무조건 본인이 들어가서 살아야 된다. 이 말인 즉슨, 본인이 잔금처리까지 다 책임져야 한다는 소리이기 때문에 남의 돈으로 집을 산다는 것은 어림도 없다. 다만, 실거주 의무가 없는 아파트를 구매하면 이 문제는 다 해결된다. 인기가 많아서 살 사람이 많아질지는 본인이 알아서 판단해야 한다.


3. 내 집 마련

잔금을 처리하지 못해서 청약을 포기하고 다른 곳으로 어쩔 수 없이 가야되는 분들이 대상이다. 이것 때문에 전매제한과 실거주의무를 폐지해달라는 얘기를 하는 분들이 있는데 아주 몰상식하다고 생각한다. 본인이 능력이 안되서 가질수도 없는 아파트를 억지로 전세돌려서 가지겠다고 하는건 어린 아이 응석부리는 것이나 다름없다. 잔금을 납부하기 어렵다는 건 본인이 감당할 수 없는 아파트다. 눈을 낮춰서 다른 곳을 알아보는게 맞는 것이지, 청약에 꼭 당첨되어서 프리미엄 혜택을 얻겠다는 욕심때문에 지금 부동산 시장이 난장판인 것이다.

생각해보자. 규제가 다 풀려서 억지로 전세 돌려서 그 집을 얻었다고 해보자. 세입자가 안나타나면 어떻게 할 것인가? 그리고 나중에 세입자가 나타났다고 하더라도 2년 뒤에 보증금을 돌려줘야 하는데 갚을 능력은 있나? 전세로 돌리는 순간 본인은 투자라고 생각할지 모르겠지만 현실은 빚쟁이다. 현실적으로 내집마련을 원한다면 규제 탓을 할게 아니라 본인 능력 탓을 하면서 본인한테 맞는 집을 찾아야 한다.

지금까지 전매제한 판단 기준일 및 청약 전략 3가지에 대해서 알아보았다.

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