전매제한 해제 후 달라지는 점 3가지

본 포스팅은 전매제한 해제 후 달라지는 점 3가지에 대해서 소개한다. 내 집 마련을 목적으로 하는 사람보다는 투자 관점에서 접근하는 사람들이 봐야 하는 내용이다. 수학 공식처럼 딱 정해진 것이 없기 때문에 규제에 목매달지 말고 본인 판단을 믿자.

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개요

2023년 4월 초에 분양권 전매제한이 해제되었다. 해제라는 말을 오해하면 안 되는 게, 10년이었던 것을 지역에 따라서 3년, 1년, 6개월 이런 식으로 완화했다는 얘기이기 때문에 분양권을 사자마자 바로 팔 수 있는 건 아니다. 소급적용이 되어서 개정안 공포 시행 이전에 공급된 주택도 모두 적용되는 사항이다.

전매란 어떤 물건을 독점적으로 파는 것을 말한다. 부동산 같은 것은 1:1 개인 간의 거래이기 때문에 당연히 독점 거래다. 투자 관점이든 실거주 관점이든 부동산이라는 것을 단순히 내가 살 집으로만 볼 수 없다는 게 참 안타깝긴 하지만 어쩔 수 없이 내가 판매자가 되어야 하고 경제 흐름을 어느 정도 읽어야 한다.

정말 제대로 투자하고 싶으면 부동산 규제 관련해서 빠삭하게 알고 있어야 한다. 국가 상황에 따라서 규제는 계속 변하기 때문에 그걸 읽고서 판단할 수 있는 수준까지 되려면 얼마나 공부해야 할지 감이 올 것이다. 일반 직장인이 내 집 마련한다고 시작했다가 그럼에도 이걸로 돈도 벌고 싶다고 욕심부린다면 굉장히 잘못된 방향으로 가고 있다고 생각하면 된다.

즉 투자로 접근할 사람들만 아래 내용을 보면 된다. 괜히 어쭙잖게 전세 갭투자로 쓸데없이 부동산만 늘려서는 감당 안 되는 수준까지 가서 인생 쫑나지 않기 바란다.


달라지는 점

1. 실거주의무 조건 때문에 의미가 없다.

분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서 실거주의무 조건이 적용된다. 분양가 수준에 따라서 2~5년으로 결정이 되는데, 전매제한이 해제가 되었다고 하더라도 실제로 거주해야 하는 기간을 채워야 하니까 아무런 효과가 없다. 반대로 얘기해서 분양가 상한제가 적용되지 않는 주택을 매매하게 되면 전매제한 해제 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 다만 그런 지역이 아파트가 인기가 많아서 사려는 사람이 많으려면 개발 호재가 있어야 하고 그걸 본인이 미리 알고서 투자해야 된다. 정부 정책이 어떻게 진행될지 모르는데 이걸 미리 알 수 있는 사람은 이 세상에 아무도 없다. 비리 저지르는 국회의원이나 정부 사람들은 알 수도.

2. 단기 투기 매매자들이 득실 된다

분양가 상한제가 적용되지 않는 주택에 한해서 팔려는 사람들이 엄청 많아진다. 전매 제한이라는 제도를 본인만 아는 것도 아니고 다른 사람들도 다 알고 있는 사실이기 때문에 공급만 많아질 뿐이다. 부동산 거래는 다시 얘기하지만 1:1 거래다. 제품을 판매하는 것과 다르게 사려는 사람이 극히 드물다. 본인 재산, 직장과 위치, 자녀, 아파트 인기 등 따질게 엄청나게 많은데 사려는 사람이 금방 나타난다는 게 말이 안 된다.

결국 상황을 잘 알고 규제에 능숙한 돈 많은 투기꾼들이 일반 개인보다 더 잘 팔 수 있기 때문에 경쟁에서 우위에 있게 된다. 이런 점을 파악해서 투기꾼 세력들이 더 많이 달려들게 될 것이다. 이렇게 되면 정작 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들은 집을 못 사고 전월세에 전전긍긍하면서 살게 된다.

3. 부동산 시장 개판된다.

2번 항목과 비슷한 개념이다. 팔려는 사람들이 많아지면서 부동산 가격은 떨어지게 된다. 이걸 노리는 세력들이 달려들면서 투기 도박장이 된다. 실제로 집이 필요한 사람에게 제대로 된 집을 주는 것이 당연한 순리인데, 이걸 방해하는 투기 세력들을 때려잡으려고 전매제한을 해놓은 것이다. 그런데 이걸 해제했으니 다시 과거로 돌아가는 셈이다. 해제의 목적이 부동산 경기 부양인데, 정부가 아직도 부동산을 주거 공간이 아니라 거래 대상으로 보고 있다는 것을 느끼면서 상당히 자괴감에 빠진다.

규제를 풀었다는 건 그만큼 부동산 시장이 좋지 않다는 의미다. 부동산은 가격 변동 주기가 굉장히 길 수밖에 없는데, 지금 규제를 풀었다고 해서 당장 좋아지는 게 아니다. 그렇다고 해서 지금이 바닥이라고 예측할 수도 없다. 왜냐하면 전매제한 고작 그거 하나 풀었다고 해서 부동산 시장이 좋아질 만큼 단순한 시장이 아니다. 여러 이해관계가 얽혀있기 때문에 여느 정부도 쉽게 해결하지 못하고 방관하고 있는 것이다.

현실 조언

그러니까, 규제가 변경된 사실을 가지고 지금 당장 큰 결심을 해서 판단을 하겠다고 하는 건 합리적인 선택이 아니다. 내가 추천하고 싶은 것은 진짜 투자를 하고 싶으면 규제는 옵션으로 보되 부동산의 큰 그림을 보고 접근하는 것이다. 주식도 개별종목에 대한 미래를 예상할 수 없지만 코스닥, 나스닥 이런 경제 지수는 과거 데이터를 통해서 어느 정도 예측이 가능하다. 물론 요즘 세상은 트렌드가 빨리 바뀌다 보니 100% 확실하다고 할 순 없지만 부동산은 워낙 움직임이 둔하기 때문에 데이터를 기반으로 투자에 접근하는 게 가능한 분야다.

지금까지 전매제한 해제 후 달라지는 점 3가지에 대해서 알아보았다.

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