전세 갭투자 레버지리 단점 3가지

전세 갭투자 레버지리 단점 3가지에 대해서 소개한다. 주진형 금융인의 얘기를 많이 듣고서 정리한 문서다. 물론 증권사에서 오랫동안 일을 해왔기 때문에 편향적인 의견이 있을 수 있다. 반대의견을 듣는게 오히려 나은 경우도 있으니까 참고하기 바란다.

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개요

5억 아파트 산다고 가정해보자. 4억은 세입자 구해서 전세 보증금으로 충당하고, 1억은 본인 돈으로 해결한다. 이게 갭투자다. 투자 입장에서 보면 내 돈 1억만 투자해서 5억원 아파트를 산거니까 좋아보인다. 그런데 말 그대로 투자는 수익을 내야하는 것인데, 전세 갭투자로 돈을 벌려면 부동산 가격이 무조건 올라가야 한다. 부동산은 실물자산이기 때문에 반드시 오를 거라고 굳건히 믿는 사람들이 있는데 이게 로또 사서 당첨될 거라고 믿는거랑 다를 바가 없다. 미래를 전혀 알지도 못하면서 오로지 믿음으로 투자를 하는 것이다.

부동산에 평생 몸 담고 있는 전문가들도 미래를 예측하기 어려운데, 여기에 아무런 관련도 없는 일반인이 무슨 재주로 투자를 한단 말인가? 주식처럼 백원으로도 투자할 수 있는 것도 아니고, 인생이 좌지우지할 정도의 대규모 자금이 들어가는 투자이기 때문에 엄청나게 위험하다. 세입자 보증금 4억원을 돌려줘야 하는 시기가 돌아오면 파산을 각오해야 한다. 갭투자를 레버리지 투자라고 부른다. 남의 전세 보증금을 지렛대 삼아서 감당도 안되는 아파트를 소유할 수 있다는 뜻이다.

단점

1. 폭탄같은 사금융 제도

정상적인 금융 거래가 아니라 그 말로만 듣던 사채다. 1:1 거래로 진행되는데, 웃기게도 본인이 소유권은 가지고 있지만 실제로 본인 돈이 크게 들여서 산 아파트가 아니기 때문에 속 빈 강정 같다. 문제가 생기면 본인이 해결할 수 있는 방법이 없다. 그러니까 본인이 부동산 전문가도 아니면서 남들 다 하니까 흉내라도 내보고 싶어서 따라했다가 본인도 망하고, 세입자도 망한다. 본인 욕심 하나 때문에 주변만 피해를 본다고 생각하면 안된다. 이게 본인만 그런게 아니라 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람들은 갭투자를 기본으로 생각하고 있다. 우리나라 전체가 망하는 길로 가게 된다.

2. 중산층만 배불리는 제도

누군가 돈을 벌면 누구는 손해를 보는게 부동산 시장이다. 물론 모두가 잘 살면 좋겠지만 뭔가 새로운 걸 만들어서 높은 가치를 창출하는게 아니고, 제로섬 게임같이 내수시장에서만 거래가 되기 때문에 피해보는 사람이 꼭 생기게 되어있다.

예를 들어보겠다. 우리 부모님 세대들이 중산층에 속한다. 이 분들은 더이상 생산력이 없기 때문에 부동산 임대수익으로 먹고 산다. 주식 투자를 해본 적도 별로 없고, 여기에 대해서 전문적인 지식도 별로 없어서 무조건 부동산만 믿고 있다. 젊은 사람들은 집을 못사니까 어쩔 수 없이 전월세로 들어간다. 이 돈이 전부 다 부모님 세대 통장으로 들어간다. 이게 바로 제로섬 게임이다. 부모들이 먹고 살기 위해서 젊은 세대들의 돈을 갈취하는 현상이다.

서로가 윈윈하는 거래가 아니다. 재산 규모 2위에 해당하는 자동차는 파는 사람이나 사는 사람 모두 부가적인 가치를 창출하려고 서로 성장하려고 노력한다. 그런데 부동산은 아무런 발전이 없고 이익과 손해가 양립하는 시장이다.

중산층에 해당하는 부모세대들은 갭투자로 돈을 벌기 위해서 아파트 가격이 오르기를 바란다. 정부는 중산층 표를 얻기 위해서 부동산 가격이 내려가지 않도록 발버둥을 친다. 이렇게 되면 젊은 사람들은 평생 집도 못사고 부모 세대들의 노예만 된다. 젊은 사람들은 중산층에 들어가기 위해서 부모세대들이 만들어놓은 나쁜 문화를 답습하게 된다.

부모 세대들은 내가 이렇게 갭투자를 하면 자녀에게 더 많은 돈을 증여하거나 상속할 수 있을거라고 생각한다. 그런데 웃기게도 자녀들은 또 다른 중산층에게 돈을 빼앗기고 있다. 챗바퀴 돌듯이 악순환이 반복되는 게임이다.

3. 투기하기 좋게 만들어진 제도

2번 항목까지 얘기를 들었으면 전세가 투기하기 좋은 제도라는 것을 깨닫게 되었을 것이다. 본인 돈 몇푼만 있으면 수십채를 가질 수 있기 때문에 이번에 빌라왕같이 전세사기가 생겨나게 된다. 정부에서 이걸 해결하기 위해서 다양한 방법을 마련해두고 있는데, 현실적으로 어림도 없다. 애초에 근본 자체가 잘못된건데 풍선에 구멍 났다고 테이프로 막는다고 해서 100% 안전한게 아니다. 사금융 계약을 맺은 것 자체부터 문제다. 은행에서 정상적으로 대출받듯이 국가나 기관에서 보증할 수 있는 거래가 되어야 한다.

개인 생각

전세 제도를 한번에 없애는 것도 골치 아프다. 악순환이 반복되는 것이기 때문에 누구 책임도 아니다. 전세 제도가 사라지면 중산층이 손해를 보게 된다. 모두를 위해서 누군가는 희생해야하기 때문에 쉽지 않은 결정을 누군가는 해야된다.

전세는 유지하더라도 갭투자는 사라져야 하는 건 맞다. 현재 갭투자를 하고 있는 사람들이 손해봐도 무방하다. 어차피 위험을 무릅쓰고 투자를 한거니까 손해보더라도 누굴 탓할 것도 없다. 본인이 투자해놓고서 손해봤다고 국가를 상대로 이의를 제기하는 것 자체가 말이 안된다. 주식 투자해서 손실나면 그게 국가 책임이 아니듯이 말이다.

지금까지 전세 갭투자 레버지리 단점 3가지에 대해서 알아보았다.

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