집값 하락 시기에 아파트 매매 전략 3가지에 대해서 소개한다. 전략이라고 해서 전문적인 얘기를 하려는게 아니다. 우리나라 집값은 심리가 대단히 크게 반영되기 때문에 여기에 대해서 집중적으로 파헤쳐보고자 한다.
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개인 이야기
나는 한경 비지니스 매거진을 주로 보는 편인데 세상이 어떻게 돌아가는지 전문가의 시각을 읽어볼 수 있어서 좋다. 내가 여기에 관심을 가지는 이유는 단 하나다. 나와 피를 같이 나눈 가족이 내 집 마련을 갈망하고 있기 때문이다.
사실 부동산 관련된 기사가 아침부터 엄청나게 쏟아진다. 정답이 없는 무의미한 글들이 쏟아지는 편인데, 실거주자 입장에서는 내용이 그렇게 중요한건 아니다. 그리고 속을 들여다보면 그냥 의미를 전혀 알 수 없는 통계치만 나열되어있다. 그래서 헤드라인만 보더라도 충분하다.
부동산 시장을 볼 때 우리가 얻고 싶은 답은 명확하다. 내 상황에 맞게 형성되는 가격이다. 집 살 때 제일 저렴하게 사고 싶고, 집 팔 때 제일 비싸게 팔고 싶으니까 내가 원하는대로 시장이 흘러갔으면 하는 바람이 크다.
그런데 부동산은 세상에서 가장 큰 자산이 움직이는 곳이고, 이해관계가 워낙 복잡한데다가 자산이 부족한 일개 국민의 소원을 들어줄 수 없다. 부자들이 키를 쥐고 있는 시장이다.
그래서 나는 애초에 투자관점에서 바라보지 않고, 평생 내가 거주할 곳을 찾으려고 노력한다. 그런데 내 가족 중 일부는 부동산 상승론자가 있는데, 가진 건 쥐뿔도 없으면서 생각은 이미 청약 로또를 생각하고 있다.
전략
매거진 내용에 따르면 부동산은 심리와 가격 사이에서 엄청난 줄다리기를 한다고 한다. 실제로 공급자와 수요자들을 만나보면 심리가 크게 작용한다는 것을 알 수 있다. 즉, 부동산 가격은 심리에 엄청난 영향을 받는다.
1. 상승론자
부동산은 실물경제이기 때문에 가격이 무조건 오르게 되어있다고 얘기하는 사람들이다. 무조건 대출을 받아서 소유권을 가져야 한다고 철썩같이 믿고 있다. 부동산을 많이 가지고 계시는 부모님들은 자산을 처분하고 싶은데 가격이 떨어져있으니 손해 보면서 팔 생각이 없다. 내 집 마련을 간절히 꿈꾸고 있는 동생은 청약을 노려서 집값이 무조건 상승할 거라고 믿고 시세 차익을 희망한다. 둘 다 어쩔 수 없이 상승론자가 될 수 밖에 없다.
동생의 사례를 통해서 상승론자의 매매 전략을 알아보겠다. 대부분 내 집 마련이 급한 사람들은 항상 마음속에 욕망이 가득하다. 집값이 오를 지역, 브랜드 아파트만 집중한다. 돈이 비싸더라도 대출받으면 된다고 생각한다. 자본금이 부족하면 전세로 내놓고 본인은 다른 전월세집에 살면 된다고 생각한다. 능력이 안되는데 억지로 집어삼키다보니 고통은 이루 말할 수 없는데, 아파트 가격이 오르면 모든게 다 해결될 거라고 생각한다. 그 시기가 언제가 될지 본인은 모른다. 아무도 모른다. 그런데 그냥 실물자산이기 때문에 죽기전에는 오를 거라고 생각한다.
동생의 생각에는 논리적으로 말이 안되는 것들이 천지 투성이다. 일단 집값이 오를 지역이라고 하면 돈을 많이 가지고 있는 사람들이 사는 곳이어야 하는데, 시세차익을 얼마나 원하는지는 모르겠다만 이게 가능한 지역은 어쩔 수 없이 대세 지역이어야 한다. 지금은 논밭인 지역인데 호재가 생겨서 집값이 오를 거라고 예상할 수 있다면 내가 말도 안한다. 부동산에 대해서 아무것도 모르고 실제로 공부해본 적도 없으면서 노력도 안하고 그냥 맹신만 하는 것이 문제다.
시작은 내집마련이었는데 일시불로 살 능력이 안되니까 대출 받아놓고서는 그게 투자라고 한다. 돈이 없어서 집을 사지 못해놓고서는 투자로 포장하는 것과 다름없다. 이런 사람들은 평생 남들하고 비교만 하다가 자존감이 바닥까지 떨어질 것이다. 본인의 능력을 인정하고 현실을 살아야하는데 아무런 근거도 없이 부푼 꿈만 가지고 살게 되면 본인만 고통스럽다.
어차피 살면서 아파트 매매할 기회가 몇번 있겠나? 대부분 한번으로 끝나고 기회가 좋으면 두번 정도일 것이다. 자본주의 사회에서는 돈 많은 사람이 지배한다. 돈 많은 사람들이 부동산 시장을 좌지우지한다. 그러니까 쥐뿔도 가진 것 없으면서 몇푼 모아서 6억 넘어가는 아파트를 갖고 싶다고 한다면 월이자를 감당할 수 있는 능력이 되는지 따지는게 먼저다. 쓸데없는 상승론을 맹신할게 아니다.
2. 하강론자
나는 비싼 월세를 내고 강남에 살고 있다. 나는 평생 수요자로 살 생각을 하고 있기 때문에 하강론자다. 상승론자인 동생을 자꾸 비난하는 것 같아서 조금 미안하긴 하지만, 내가 아파트 가격이 떨어지기를 희망하는 이유는 실거주 목적의 아파트를 가지고 투자 대상으로 여기는게 싫어서 그렇다. 사람한테 주거는 필수요소인데, 사람들이 투자로 접근하다보니까 계속 비싸지는 것이다. 그러면 악순환은 계속 반복된다. 팔고 싶은 사람은 가격이 올라가길 바라고, 사고 싶은 사람은 가격이 내려가길 바란다. 팔고 싶은 사람은 나처럼 하강론자를 싫어할 수 밖에 없다.
그런데 사고 싶은 사람도 청약이든, 일반 매매든 어떻게서든 반대입장이 된다. 본인이 살 때는 가격이 저렴하길 바라지만 결국 팔 때는 가격이 올라가길 바란다. 온 국민이 다 이런 마음을 가지고 있다. 누가 이득을 보면 누구는 손해를 보기 마련인데, 본인만 잘 먹고 잘 살면 된다고 생각하는게 인간의 본성이라서 지금 이렇게 난장판이 되어가고 있는 것 같다.
본인의 전재산을 털어서 비싸게 샀으면 그걸로 시세차익을 바라지 말고 그냥 실거주를 했으면 좋겠다. 근데 동생 사례처럼 감당안되는 집을 사놓고 세입자 구해서 전세로 메꾼다고 해보자. 이 행위를 모든 국민이 한다고 생각해보자. 아파트 가격이 오르면 그나마 다행인데, 떨어지기라도 하면 세입자에게 돌려줄 전세 보증금이 없기 때문에 진짜 말 그대로 빚을 못갚는 빚쟁이가 된다. 부자가 되고 싶은 꿈을 꾸고 시작한 것인데 돌아오는 건 채무뿐이다. 사업이라고는 해본적도 없으면서 아파트 가지고 투자를 하려고 하는 것 자체가 이미 논리적으로 맞지 않다.
아파트 가격이 하락하면 현재 소유하고 있는 사람들이 손해본다고 생각할 것이다. 평생 팔지도 않을거면서 우리 아파트 집 값 떨어진다고 호들갑 떠는 사람들이 엄청 많다. 이 생각을 좀 바꾸면 안되겠나? 그래야 내 집 마련하고 싶어하는 사람들이 부담없이 집을 살 수 있다. 모두가 행복한 세상이 올거라고 생각한다.
70~80년생들은 베이비부머 세대들의 영향을 많이 받았기 때문에 부동산 상승론을 지지하는 분들이 많을 것이다. 이 분들이 좀 지나가고 90년생 이후부터 실거주 목적으로 매매하는 사람들이 늘어나면 아파트 가격도 정상적인 수준으로 떨어질 거라고 생각한다.
나와 같은 하강론자들은 집값이 너무 높다고 신세한탄하는 것보다는 무리하게 집을 사려고 하지 말고 본인 능력에 맞게 집을 구하는 걸 추천한다. 수도권과 멀어지거나 신규 아파트가 아니더라도 말이다.
노후된 아파트는 충분히 대안이 있다. 내부 인테리어에 투자를 하는 것도 방법이다. 수도권에 가까워지고 싶다면 시장 논리에 따라서 월세 살이를 하는게 가장 이득이다. 목돈을 아껴서 현실적인 재테크 투자를 하는게 낫다.
3. 대출
주택구매 자금을 계산해보는 건 무척이나 쉬운 일이다. 아파트를 구매할 때 자본금과 대출 2가지만 있으면 된다. 자본금이 충분하면 굳이 은행에 돈을 빌릴 필요는 없다. 대출이 불가피하다고 하면 본인이 빚쟁이라는 걸 잊으면 안된다. 앞으로 매달 갚아나가야할 원금과 이자를 계산하는 건 어려운 일이 아니다. 한국주택금융공사에서 제공하는 계산기를 이용해서 직접 계산해보자. 내가 미리 계산해보니까 30년 만기로 3억을 빌리면 연이자 4%라고 했을 때 매달 갚아야할 원금과 이자 합계가 150만원 정도다. 이자가 5%로 올라가면 160만원.
30년 동안 꼼짝달싹 못하고 150만원을 매달 은행에 갖다바쳐야 한다. 지금은 아파트가 새거라서 기분이 좋겠지. 빚내서 집산거긴 하지만 소유권이 본인이라서 좋긴 하겠지. 나는 솔로를 보니까 자기소개할 때 자가가 있다고 얘기하는게 무슨 자랑이라도 되는 냥 얘기를 하던데 주객이 전도된 느낌이 들지 않는지 되물어보고 싶다. 그게 자랑할 일이면 대출 받아서 외제차 사는것과 무슨 차이인지 궁금하다.
상승론자들은 대출받는 걸 투자라고 생각하기 때문에 모든 걸 합리화할 것이다. 전문 투자자가 아니면 현실적으로 생각하자. 대출 받은 게 부끄러워서 포장하려고 투자라는 이름을 갖다붙이지 말자.
지금까지 집값 하락 시기에 아파트 매매 전략 3가지에 대해서 알아보았다.