오늘은 집주인 전세금 안줄때 대화 방법 3가지에 대해서 알아보겠다. 임차권등기명령과 같이 법적 대응을 하는 것도 중요한데 더 중요한 것은 계약 만료일 이전에 집주인과 원만하게 협상하는 것이다. 이게 잘 되면 정신적 스트레스가 확 줄어들게 될 것이다.
개인 이야기
일반적인 상황이라면 전세 보증금에 대해서 서로 얘기를 하지 않는다. 계약 만료일이 다가오는 시기가 되어서 세입자가 연장하지 않겠다고 문자 하나 보내고 집주인의 답변이 오면 보증금을 돌려준다는 것으로 받아들여서 얘기가 끝이 난다. 내가 수년 동안 전세계약을 해오면서 터득한 지식이다. 보증금이 1천만원 내외의 소액이라면 더더욱 서로 분쟁이 날 일이 거의 없다.
문제는 보증금 규모가 큰 상태에서 집 값이 떨어진 시기이거나 집주인이 돈 없다는 뉘앙스를 풍길 때이다. 이 때는 연장하지 않겠다는 문자만 보내면 안되고 직접 전화를 해서 보증금 돌려줄 수 있는지 물어봐야 한다. 나도 처음에는 이렇게 하는 걸 굉장히 어려워했었는데 남의 돈 가지고 쓸데없이 투자하는 집주인을 많이 만나봐서 대화하는 방법에 도가 튼 상태이다. 물론 상대가 있는 상황이기 때문에 100% 확실한 건 없다.
법적 대응
이건 상식적으로 알고서 접근할 필요가 있다. 세입자 입장에서는 돈을 주고서 2년 동안 집을 빌린 상황이지만, 반대로 얘기해서 집주인은 세입자한테 2년 동안 집을 주고서 돈을 빌린 상황이다. 계약 만료 시점이 다가오면 똥줄 타는건 세입자뿐만 아니라 집주인도 마찬가지란 소리.
돈을 돌려주지 않으면 법적으로 100% 잘못한 쪽은 집주인이다. 법이 그렇고 상식이 그렇다는 것뿐이지 돈을 돌려받을 수 있는지 여부는 장담하지 못한다. 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 2가지를 순서대로 진행하면 집주인을 괴롭힐 수 있다. 법적으로 대응을 하더라도 돈을 돌려받을 수 있을지 여부는 아무도 장담못한다. 집주인이 나몰라하고서 해외로 도피해버리면 법이 내 편을 들어줘도 돈은 못돌려받는다.
대화 방법
나이로 구분을 한다는게 논리적이진 않은데 집주인도 케바케이기 때문에 뭔가 특정해서 얘기하기 좀 그렇다. 일반화하는건 아니니까 적당히 걸러서 보기 바란다.
1. 젊은 집주인
대체적으로 법에 대해서 많이 알고 있는 분들이다. 전세 보증금을 돌려주지 않았을 때 발생하는 귀찮음, 불편함, 위기감 등을 어느정도 인지하고 있기 때문에 대화가 잘 통한다. 근데 반대로 얘기해서 워낙 똑부러지다보니까 보증금을 돌려줄 수 없는 상황인데도 숨기는 경우도 있다.
계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 연장하지 않겠다는 의사를 밝히고 이와 더불어서 보증금을 돌려줄 수 있는 답변을 꼭 받기 바란다. 2가지만 얘기하면 되니까 어려울 건 없다.
2. 나이가 많은 집주인
내가 만난 집주인들 중에서 60~70대 이상 되시는 분들이 절반 정도 되었다. 특히 수도권으로 올라올 수록 그 비중이 절대적으로 많았다.
이 분들의 공통적인 특징은 법적 대응 부분에 대해서 지식도 경험도 별로 없다. 그래놓고서는 아는 척을 엄청 많이 한다. 본인이 모르는 부분은 들으려고 하지 않고 불안한 부분이 있으면 차단하려고 한다.
남이 불안한건 괜찮고 본인이 불안한건 죽기보다 싫다고 하는 이기적인 성향이 많다. 부동산을 가지고 있다는 건 현실에 안주하려는 경향이 강하기 때문에 이기적일 수 밖에 없다.
이 분들한테 계약 만료일 전부터 소송 얘기를 하는 건 추천하지 않는다. 보증금을 돌려줄 수 있는지 의사를 물었는데 책임을 회피하는 식으로 답변을 한다면 더 길게 얘기해서 해결될 게 없다. 마음을 추스르고 보증금을 돌려받지 못할 것을 대비해서 전략을 세우는게 제일 현명하다.
내가 서초구에 있는 중앙법원 앞에서 돈을 빌린 사람과 돈을 빌려준 사람의 대화를 엿들어봤는데, 집주인처럼 돈을 빌린 사람은 사죄하는 얘기조차 없었다. 사람은 돈 앞에서 가장 비굴해진다는 것을 나도 많이 깨닫게 되었다.
3. 돈 없다는 집주인과 협상이 가능할 경우
계약 만료일 이후에 내가 손해보는 부분만 정리해서 얘기하면 된다. 우선 재계약을 진행해야되는데 이 때 협상 내용을 계약서에 적어야 되니까 이 점을 서로 공유하기 바란다.
집주인에게 요구해야할 사항은 3가지다. 첫째로 본인이 전세 대출을 이용하고 있다면 그에 대한 이자를 집주인이 대신 내야되고, 둘째로 남의 돈을 빌려간 상황이니까 법정 이자 또는 은행 이자에 준하는 것을 매달 돌려받아야 한다. 마지막으로, 이사를 못가서 발생하는 추가 비용이다.
사실 이 부분은 소송으로 가게되면 자연스럽게 얘기가 나오는 부분이기 때문에 협상 조건으로 내걸기에 굉장히 논리적인 부분이다. 젊은 집주인들은 이 사실을 이미 알고 있는 경우가 많아서 대화가 쉽다. 내 경험상 나이드신 분들은 내가 일일이 설명해드려야 해서 많이 힘들었다. 그 중에서도 내 말을 잘 알아듣고서 순순히 따라오신 분들이 많았다.
위에서 얘기한 요구사항 3가지를 집주인이 받아들이지 않으면 세입자가 선택할 수 있는 옵션은 2가지다. 하나는 소송으로 가는 것, 다른 하나는 본인이 손해를 좀 보더라도 비용을 낮춰주는 것이다.
내가 만난 집주인 대부분은 보증금 반환 문제에 대해서 심각하게 받아들이고 나에게 미안한 마음을 표시했다. 그래서 나는 소송으로 간 적이 별로 없었다. 다만, 2번 정도는 정말 괘씸해서 소송을 진행했고, 한번은 집을 경매로 넘기고 집주인 통장까지 압류시킨 적도 있었다. 이거 한번 해보면 돈에 대해서 무서울 게 없어진다.
지금까지 집주인 전세금 안줄때 대화 방법 3가지에 대해서 알아보았다.